Arama butonu
Bu konudaki kullanıcılar: 1 misafir
8
Cevap
934
Tıklama
1
Öne Çıkarma
Ev sahibinin kiraya %254 zam yapmak istemesi
$
geçen yıl
Binbaşı
Konu Sahibi

Merhaba.

Geçtiğimiz yıl ekim ayında eski ev sahibimin evi satması sonrasında yeni ev sahibi ile yeni bir sözleşme imzaladık. Kira bedeli 5 Ekim kontrat başlangıcı ile 1100tl olarak belirlendi ve ödemeleri zamanında ev sahibinin banka hesabına gönderdim. Ayrıca aidatlarimi da zamanında ödedim ve hiçbir komşu ya da site yönetiminden şikayet almadım.

Dün akşam saatlerinde ev sahibim aradı ve eve eşya alıp eşyalı olarak vereceğini, kendisinin geçinmekte zorlandığını ve bu şekilde 2800 liraya kiracı bulabildiğini, emlakçılarla ve aynı muhitte arkadaşlarıyla da konuşarak buna karar verdiğini söyledi. Ben o fiyatı ödeyemeyeceğimi, zammın TÜFE oranında olacağını ve yine hesabına aynı tutarı hesaplayarak yollayacağımı söyledim. O da bu durumda evi boşaltmami istediğini söyledi. Sözleşmenin iki tarafın da haklarını korumak için olduğunu, bu durumda kış önünde ev bulmanın da çok zor olduğunu, yasaların benim yanımda olduğunu söylesem de kendince bahaneler savuşturarak konuyu 35 yıllık memur olmasına ve 3000 lira maaş alıyor olmasına getirdi(emekli değil).

Görüşmenin sonlarına doğru ben haklarımı arayacağımı belirttim, o da bende haklarımı ararım ama karşılıklı anlaşarak bu işi çözme niyetindeyim diye belirtti. Ben de durumun yasal zeminini iyice araştırıp, duruma göre yeni bir kiralık daire bakıp bu hafta içi sizi bilgilendirecegim dedim. O da hafta içi haber vermemi, aksi halde tahliye ihbarı yapacağını söyledi.

Herhangi bir tahliye taahhütnamesi yok. Sözleşmede zam oranı belirtilmedi. Sözleşme 5 Ekim tarihinde doluyor. Kirada resmi olarak ilk senem. Herhangi bir kira gecikmesi, şikayet durumu yok. Ev yeni bir ev, tadilat durumu söz konusu değil. Ev sahibi başka bir ilçede yaşıyor ve başka bir ilçede çalışıyor.

Ciddi anlamda moralim bozuldu ve düzenim alt üst oldu. Konu hakkında bilgi verecek olan var mıdır?



< Bu ileti Android uygulamasından atıldı >

$
geçen yıl
Binbaşı
Konu Sahibi

Değerli yorumlarınızı bekliyorum üstadlar..



< Bu ileti Android uygulamasından atıldı >


Bu mesajda bahsedilenler: @Özkan , @avcelikbilek
S
geçen yıl
Yarbay

Hiç bir şey yapamaz, oturmaya devam edin



< Bu ileti mobil sürüm kullanılarak atıldı >

A
geçen yıl
Yüzbaşı

Uzama süresi 10 seneyi geçmeden sizi haklı bir neden olmadan çıkaramaz. Sunduğu neden haklı bir neden olmayıp haklı nedenler Türk Borçlar Kanunu'nda açıkça sayılmıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin
bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Ayrıca zam mevzusunda da yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani kiraya veren kafasına göre zam yapamaz. Yenilenen dönemde de kirayı, kiraya verenin iradesine bakılmaksızın siz hesaplayarak zamlı bir şekilde zamanında ödeyin.



Ö
geçen yıl
Moderatör

Merhabalar, bahsettiğiniz şartlar dahilinde yasal yıllık artış dışında size karşı hukuken yapabileceği tek şey kira bedelinin uyarlanması davası açmak olur. Bu hususta da yargılama sonucunda kira bedeliniz artabilir ya da azabilir.


Bu mesaja 2 cevap geldi.
A
geçen yıl
Yüzbaşı

Uyarlama ancak 5 yıldan sonra söz konusu olabiliyor. Kanun'un ilgili maddesi; "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir." şeklindedir.


Bu mesaja 2 cevap geldi.

Bu mesajda bahsedilenler: @Özkan
Ö
geçen yıl
Moderatör

quote:

Orijinalden alıntı: avcelikbilek

Uyarlama ancak 5 yıldan sonra söz konusu olabiliyor. Kanun'un ilgili maddesi; "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir." şeklindedir.
Merhabalar,

Sevgili meslektaşım bir an olsun kira bedelinin tespiti ile kira bedelinin uyarlanması davalarını karıştırdınız sanırım. TBK m. 344/III uzayan kira dönemlerine dair bir tür tespit davasına ilişkindir. Ancak bahsettiğim kira bedelinin uyarlanması davası için bir süre öngörülmemiştir. Uyarlama nedeni ortaya çıktığı andan sonra hatta vakit kaybetmeden açılması tavsiye edilir. Pandemi ile beraber covid-19 sebebiyle birçok kira bedellerinde uyarlama davasının açıldığına şahit oluyoruz bundan dolayı konu sahibi etiketlediği için sizlere ek olarak uyarlama davasını yazma gereği duydum.

Ek olarak: 2019 yılında Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlanması konulu yüksek lisans tezimi tamamlarken bilhassa TBK m. 344 ve m. 345 üzerinde bir hayli çalışmıştım. Sizlerle de paylaşmak ister iyi forumlar dilerim.

https://openaccess.iku.edu.tr/handle/11413/5349



< Bu mesaj bir yönetici tarafından değiştirilmiştir >

K
geçen yıl
Binbaşı

Covid-19 mücbir sebebine dayalı uyarlama davasında mevcut durumun borçlu aleyhine değiştiği iddiasında bulunulduğu için ev sahiplerinin bu sebebe dayanamayacağını düşünüyorum. Neticede ev sahibi orada emsaller şu ama sen bu bedele kalıyorsun demek istiyor. Halbuki yasal/sözleşmesel artış oranlarına göre kira farkı alacağı oluşmadıkça kiralayanın bu duruma katlanması gerekmez mi?



< Bu ileti mobil sürüm kullanılarak atıldı >
Bu mesaja 1 cevap geldi.

Bu mesajda bahsedilenler: @Özkan
Ö
geçen yıl
Moderatör

b) Aşırı İfa Güçlüğü Bakımından Değerlendirme [TBK md.138]
Ahde vefa [pacta sund servanda] ilkesinin bir istisnası olarak "Aşırı İfa Güçlüğü" kenar başlığı ile kanunda yer bulan TBK madde 138 ile sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması mümkündür. Pandeminin [kira] sözleşmelerine etkisinin değerlendirildiği hemen tüm makalelerde TBK madde 138'in uygulama alanı bulup bulamayacağı tartışılmaktadır. İngiliz hukukuna bakıldığında da tartışmaların daha çok sözleşmese mücbir sebep ve sözleşmenin uyarlanması kurumunun teorik dayanağı olan doctrine of frustration çerçevesinde yapıldığını ve genel olarak Covid-19 pandemisinin kiracının kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığı ve kira sözleşmesinin feshi için bir neden olmadığı belirtilmektedir. Ayrıca, doctrine of frustration kurumunun kira sözleşmesine uygulandığı bir yargı kararının bulunmadığı ifade edilmektedir. [10]
TBK madde 138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hükmün bir olay bakımından uygulanma alanı bulabilmesi için belirli şartların oluşması gerekir. 
Aranan şartlar maddenin gerekçesinde şu şekilde sıralanmıştır:
  • Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır;
  • Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır;
  • Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır; 
  • Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
TBK madde 138 acık hükmü gereğince uyarlama talep edilebilmesi için edimin henüz ifa edilmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa edilmiş olması gerekmektedir. Buradan çıkan anlam, söz konusu çekincenin ifa esnasında ileri gerektiğidir. Aksi takdirde uyarlama imkanı ortadan kalkacaktır. Bununla birlikte bu husus aslında bir ispat sorunudur. [11] Ancak durum değişikliğinin getirdiği adaletsizlik ve somut olayın özellikleri, sözleşme taraflarının durumu, ifaya rağmen ifanın beklenemezliğini işaret ediyorsa, dar anlamda uyarlama da pekala mümkün görülmelidir. [12] 
Türk hukukunda sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması konusunda en çok kabul gören çözüm, uyuşmazlığın hakim önüne getirilmesidir. [13] Nitekim TBK madde 138 hükmünde de sözleşmeden dönmenin değil ama sözleşmenin dar anlamda uyarlanmasının hakimden talep edilmesi öngörülmüştür. Sözleşme tarafları mahkemeye başvurarak sözleşmenin değişen şartlara göre uyarlanmasını talep edebilirler. Hakim de durumun özelliğini göz önünde tutarak sözleşmeyi değişen koşullara uyarlayabilir veya sözleşmeyi sonlandırabilir. Covid-19 salgını sebebiyle kiracı ve kiraya veren bakımından da ilgili madde hükümlerinin uygulama alanı bulabileceği acıktır. Ancak TBK madde 138 son çare [ultima ratio] olarak uygulanması gerektiği unutulmamalıdır ve taraflar öncelikle aralarındaki uyuşmazlığı dostane çözüm yolları ile sonuçlandırmaya gayret etmelidirler. Ayrıca son olarak eklemeliyiz ki Covid-19 salgınının etkileri devam ettiği müddetçe yapılacak ifalarda, ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklar saklı tutulmalı ve herhangi bir hak kaybına uğramamak adına ifa çekinceli [ihtirazı kayıtlı olarak] yapılmalıdır.

Yaklaşımınızı hiç yanlış bulmuyorum ancak hukuki imkan açısından kiraya verenin de böyle bir hakkı bulunmaktadır. Sözleşmenin şartlarına göre uyarlama kararını verecek kişi elbette hakimdir.




Bu mesajda bahsedilenler: @K.chaLi
DH Mobil uygulaması ile devam edin. Mobil tarayıcınız ile mümkün olanların yanı sıra, birçok yeni ve faydalı özelliğe erişin. Gizle ve güncelleme çıkana kadar tekrar gösterme.